Ставка аренды складов класса А в Московском регионе снизилась до 10,1 тысячи

Сентябрьская ставка составила 10 140 рублей

NF Group оценила средневзвешенную запрашиваемую ставку аренды готовых сухих складов класса А в Московском регионе в 10 140 рублей за м² в год. Показатель приведён без налога на добавленную стоимость и операционных расходов арендатора. Это ставка предложения свободных помещений, а не средняя цена всех уже заключённых договоров аренды.

Во втором квартале 2026 года аналогичный показатель составлял 10 250 рублей за м² в год, в первом квартале — 10 500 рублей, а по итогам 2025 года — 10 900 рублей. В сентябрьском сообщении консультанты оценили снижение относительно конца прошлого года в 7%. К концу 2026 года ставка, по их базовому прогнозу, может опуститься до 9 500 рублей.

Данные опубликованы NF Group 9 сентября, поэтому формулировка «за первые девять месяцев» отражает оперативную сентябрьскую оценку, а не закрытую статистику третьего квартала. Показатели ввода и сделок за январь–сентябрь в релизе также представлены как оценки компании на дату сообщения и могут отличаться от последующего итогового отчёта.

Свободное предложение превысило два миллиона метров

Доля вакантных складских площадей в Московском регионе в сентябре достигла 6,9% с учётом субаренды. С начала года показатель увеличился на 2,6 процентного пункта. В абсолютном выражении арендаторам предлагалось более 2 млн м², включая около 1,7 млн м² прямой аренды и примерно 330 тыс. м² субарендных площадей на открытом рынке.

Рост свободного предложения стал одним из факторов коррекции ставок. Вакансия включает готовые помещения, которые собственники или действующие арендаторы выводят на рынок. Субаренда формируется, когда текущий пользователь предлагает часть занятого объёма другому арендатору, поэтому её учёт расширяет показатель по сравнению только с прямыми предложениями владельцев объектов.

По оценке консультантов, к концу 2026 года объём свободных площадей может достичь 2,3–2,4 млн м². Такой результат зависит от сроков выхода новых складских комплексов и темпов заключения сделок. NF Group связывает увеличение выбора с большей гибкостью при согласовании коммерческих условий, но не прогнозирует немедленного возврата средней ставки к росту.

Высокий ввод усиливает конкуренцию между объектами

Оперативная оценка NF Group предполагает ввод 1,68 млн м² складов классов А и В в Московском регионе за январь–сентябрь. Это на 83% больше результата сопоставимого периода 2025 года. До конца года ожидалось завершение строительства ещё 620 тыс. м², из которых около 350 тыс. м² на дату оценки оставались незаконтрактованными будущими площадями.

Если заявленные сроки будут соблюдены, годовой ввод качественных складов может достичь 2,3 млн м² — максимума за последние 12 лет. Около 56% этого объёма, по оценке NF Group, составят спекулятивные проекты, то есть объекты для сдачи на открытом рынке, а не комплексы, заранее закреплённые за конкретным заказчиком или собственным пользователем компании.

Выход площадей без предварительных договоров аренды напрямую пополняет доступное предложение и усиливает конкуренцию между собственниками. На динамику ставки влияет не только число введённых метров, но и доля незаконтрактованных помещений. Поэтому прогноз 2,3 млн м² характеризует возможный ввод, а 350 тыс. м² — свободную часть ожидаемых до конца года новых проектов.

Спрос оживился в начале второго полугодия

В начале второго полугодия NF Group отметила дополнительный спрос на склады. Объём сделок с объектами классов А и В в Московском регионе за январь–сентябрь компания предварительно оценила более чем в 1,4 млн м². На Москву и Подмосковье пришлось 53% российского объёма сделок со складской недвижимостью за тот же расчётный период.

Несмотря на оживление спроса, консультанты ожидают небольшого дальнейшего снижения средней запрашиваемой ставки в ближайшие кварталы из-за продолжающегося ввода незаконтрактованных объектов. Одновременно NF Group отмечает, что в моменте ставки перестали заметно снижаться. Эти оценки описывают разные горизонты — текущую динамику и несколько последующих кварталов.

Возврат показателя к росту компания прогнозирует не ранее 2027 года. По итогам 2027-го средневзвешенная ставка ожидается на уровне 9 700–9 800 рублей за м² в год без НДС и операционных расходов. Это прогноз, а не установленная цена: фактическая траектория будет зависеть от ввода, вакансии и объёма сделок на рынке складов. Диапазон также относится к запрашиваемой ставке.