Площадь качественных складов в России удвоилась за десять лет

Складской фонд превысил 80 миллионов квадратных метров

Открытая платформа IBC Real Estate на 14 сентября 2026 года показывала 80,352 млн м² существующих складских площадей в России. В исследовании по итогам первого полугодия показатель округлён до 80,3 млн м². Складской сегмент стал крупнейшей частью качественной коммерческой недвижимости страны и занимал около 54% её общей учтённой площади.

Десятью годами ранее, в 2016 году, качественный складской фонд оценивался примерно в 40 млн м² и составлял 43% учтённой коммерческой недвижимости. Таким образом, его площадь за десятилетие фактически удвоилась, а доля выросла на 11 процентных пунктов. Расширение ускорилось после 2017 года на фоне роста ежегодного объёма нового строительства.

Весь массив качественной коммерческой недвижимости по итогам первого полугодия 2026 года IBC Real Estate оценила в 148,3 млн м², на 59% больше показателя десятилетней давности. Помимо складов, в него вошли 31,3 млн м² офисов, 27,1 млн м² торговых объектов и 9,5 млн м² гостиничной недвижимости. Склады обеспечили более половины этого совокупного фонда.

Расчёт охватывает только качественные объекты

В складской показатель включены качественные объекты классов A и B по всей России. Методология охватывает крупные комплексы Big-Box, формат Light Industrial, центры обработки данных и производственно-складские комплексы. Поэтому число 80,352 млн м² не описывает вообще все помещения, которые могут использоваться для хранения товаров и материалов.

Сток в методологии консультанта — общая площадь существующих объектов, имеющих разрешение на ввод в эксплуатацию. В него входят занятые и вакантные площади, то есть показатель характеризует размер предложения, а не доступность помещений для аренды. Для складской недвижимости применяется общая площадь здания GBA, включая общие, вспомогательные и технические зоны.

Light Industrial выделен как самостоятельный формат в классификации IBC Real Estate в 2023 году. Обычно он предполагает блоки от 500 м², где можно совместить хранение, лёгкое производство и офис. В исследуемом объёме учитываются также традиционные распределительные центры и объекты разных моделей — собственные, спекулятивные и built-to-suit, построенные под заказчика.

К 2030 году прогнозируется рост до 96,2 миллиона метров

По прогнозу IBC Real Estate, к 2030 году площадь качественных складов в России может увеличиться до 96,2 млн м². От уровня первого полугодия 2026 года это почти 20%, или около 15,9 млн м². Доля складского сегмента в совокупном фонде качественной коммерческой недвижимости при таком сценарии достигнет примерно 55%, оставаясь крупнейшей среди сегментов.

Расчёт прогноза опирался на сведения о строящихся и проектируемых объектах, заявленные девелоперами объёмы и сроки ввода. В массив также вошли данные управляющих компаний, собственников, ретейлеров и логистических операторов, государственные реестры, корпоративная отчётность и открытые источники. Прогноз не равен утверждённому плану ввода всех объектов.

Суммарный фонд качественной коммерческой недвижимости к 2030 году, по оценке консультантов, приблизится к 175 млн м², что на 18% выше уровня первого полугодия 2026 года. Склады и офисы могут расти близкими темпами: офисный сегмент ожидается на уровне 37,3 млн м², торговый — 28,5 млн м², гостиничный — 12,6 млн м². Для каждого сегмента применён свой охват объектов.

База сочетает рыночные сведения и официальные реестры

Методология платформы основана на ежедневном мониторинге объектов. Команда IBC Real Estate получает сведения от девелоперов, управляющих компаний, владельцев, арендаторов и логистических операторов, а технические характеристики и разрешительную документацию сверяет в государственных реестрах. Дополняют массив корпоративные сообщения и открытые публикации.

В общей базе платформы заявлено 10,9 тыс. планируемых, строящихся и существующих объектов коммерческой недвижимости суммарной площадью более 250 млн м². Однако показатель складского фонда включает только существующие качественные объекты. Будущие проекты используются для анализа нового строительства и прогнозов, но не входят в текущий сток до официального ввода в эксплуатацию.

Сведения о новом строительстве могут уточняться при изменении даты ввода или добавлении объекта в базу. Для будущих площадок платформа показывает сроки, заявленные девелоперами, которые могут переноситься и не являются самостоятельным прогнозом IBC Real Estate. Поэтому оценка на 2030 год и текущие 80,352 млн м² имеют разный аналитический статус и дату среза.